Il est aujourd’hui constant que les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière.
Il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises (Conseil d’Etat, 24 février 2016, n°383079).
Le Tribunal administratif de Melun a récemment fait application de cette jurisprudence de manière intéressante, s’agissant de la méconnaissance des articles suivants :
- Article relatif à l’implantation par rapport aux voies et emprises publiques :
« Si les requérants soutiennent que les plans de masse relatifs à chacun des lotissements ne font pas apparaître la marge de recul, d’une part, il ressort des pièces du dossier que cette information figure sur le plan de composition, et d’autre part, il ne ressort d’aucune des pièces du dossier qu’en ne mentionnant pas cette information sur le plan de masse, le permis d’aménager ferait obstacle au respect de cette règle lors de la délivrance des autorisations de construire ultérieures.
- Article relatif à l’implantation par rapport aux constructions sur une même propriété :
« Si les requérants soutiennent que cette implantation dans les deux lotissements ne permet pas de garantir la préservation de la salubrité et de l’éclairement au regard de la faible marge prévue entre les lots et que les plans de masse ne mentionnent pas la distance entre les constructions et que les notices architecturales ne sont pas de nature à apporter de plus amples explications sur les distances et le respect de la prescription, il ne ressort pas des pièces du dossier que la conformité avec les règles énoncées au point précédent ne pourra pas être assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises dans chacun des deux projets de lotissement »
- Article relatif à l’emprise au sol des constructions :
« Si les requérants soutiennent que les documents joints au dossier de demande de permis d’aménager ne permettent pas de vérifier que l’emprise au sol des futures constructions et de leurs annexes n’excédera pas 40 % de la surface totale de l’unité foncière, conformément aux dispositions énoncées au point précédent, il ne ressort d’aucune des pièces du dossier qu’en ne mentionnant pas cette information, le permis d’aménager ferait obstacle au respect de cette règle lors de la délivrance des autorisations de construire ultérieures »
- Article relatif au stationnement :
« Le projet litigieux, qui consiste uniquement en la division d’un lot à bâtir, ne permet pas de déterminer en l’état actuel le nombre de places de stationnement et il ne ressort pas des pièces du dossier, et notamment du plan de division produit que, compte tenu des caractéristiques et de la superficie du terrain, le nouveau lot créé ne permettrait pas la création de trois places de stationnement. Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet d’aménagement litigieux est de nature à permettre l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les dispositions de l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises »
- Article relatif aux espaces libres et plantations :
« Il ressort des pièces du dossier qu’en l’état actuel du projet, l’arbre situé sur la parcelle ne sera pas abattu et, eu égard aux caractéristiques et à la superficie du terrain, il ne peut pas être soutenu qu’un arbre similaire ne pourrait pas être replanté ailleurs sur le terrain. Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce projet est de nature à permettre l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les dispositions de l’article UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises »
- Article R.111-27 du code de l’urbanisme :
« Il ressort des pièces du dossier que le projet actuel, qui consiste en la division parcellaire d’un terrain, ne prévoit aucune construction. En outre, il ressort notamment des plans et des photographies produites que le terrain d’assiette de projet, qui est entouré par des constructions, est localisé au sein d’une zone urbanisée pavillonnaire ne faisant l’objet d’aucune protection patrimoniale, environnementale, historique ou urbanistique. Dans ces conditions, il n’est pas établi que le projet d’aménagement litigieux ne permettrait pas une implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme précitées ne pourrait être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises »
Dans les deux cas, les requêtes, l’une dirigée contre un permis d’aménager et l’autre contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, ont été rejetées par le Tribunal.
TA MELUN, 12 mai 2023, n°2208599
TA MELUN, 13 octobre 2023, n°2106426
GL
