Les conséquences des ordonnances covid-19 sur les baux

Sources :

L’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.
L’Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19.
L’Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de covid-19.
L’Ordonnance n°2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale.

Date de mise à jour : le 20 avril 2020

Sommaire :

I- Conséquences sur les baux commerciaux et baux professionnels :
1.- La neutralisation des effets du non-paiement des loyers et charges pour certaines entreprises
2.- La suspension des effets de la clause résolutoire
3.- L’application du droit commun des contrats

II- Conséquences sur les baux d’habitation :
1.- L’absence d’incident s’agissant du règlement du loyer par le locataire
2.- Les conséquences concernant la procédure d’expulsion du locataire
3.- La suspension des effets de la clause résolutoire
4.-Les conséquences concernant les congés

I. CONSEQUENCES SUR LES BAUX COMMERCIAUX ET PROFESSIONNELS

1.- La neutralisation des effets du non-paiement des loyers et charges pour certaines entreprises

L’article 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-1 dispose que:

« Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. »

En application de cet article, les bailleurs de locaux professionnels et commerciaux ne peuvent plus réclamer ou mettre en œuvre à l’encontre de leur locataire qui ne paye pas ses loyers ou charges locatives afférents à ses locaux professionnels et commerciaux, des pénalités ou intérêts de retard, des dommages-intérêts, des astreintes, toute clause pénale ou clause résolutoire.

L’ordonnance prévoit ainsi la neutralisation des effets du non-paiement des loyers et charges.

ATTENTION: cette disposition n’autorise donc pas de facto ni le report ni la suspension du loyer ; de telles mesures doivent être négociées avec le bailleur. L’obligation de régler le loyer demeure, seuls les effets de la non-exécution de cette obligation sont suspendus. Ainsi, à l’expiration de ce délai, le bailleur pourrait de nouveau sanctionner le locataire en cas de défaut de paiement (même si le texte est sujet à interprétation). En présence d’un bail notarié (et donc d’un titre exécutoire), aucune disposition n’empêche le bailleur de pratiquer une saisie pour obtenir le paiement du loyer.

a) Les personnes concernées par ces dispositions:

L’article 1 de l’Ordonnance désigne les personnes pouvant bénéficier des dispositions mentionnées ci-dessus :

« Peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée. Celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d’une attestation de l’un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure ».

Ainsi il s’agit uniquement des personnes physiques ou personnes morales de droit privé qui remplissent les conditions suivantes :

Doit avoir débuté son activité avant le 1^er février 2020.
Son effectif doit être inférieur ou égal à 10 salariés.
Doit avoir réalisé un chiffre d’affaire mensuel de moins de 83 333 euros HT depuis la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ; sans avoir un bénéfice imposable (augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant) de plus de 60.000 euros au titre du dernier exercice clos ou lorsque l’entreprise n’a pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable (augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant) est établi à la date du 29 février 2020, sur leur durée d’exploitation et ramené sur douze mois.
Doit avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ou doit avoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ou pour une entreprise créée après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020.

Sont également concernées par ces dispositions les entreprises placées en sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire.

b) Les loyers concernés par ces dispositions:

L’article 4 Alinéa 2 de l’ordonnance dispose :

« Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. »

Les dispositions du premier alinéa de cet article s’appliquent donc uniquement aux loyers échus après le 12 mars 2020 et durant un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, soit pour l’heure jusqu’au 24 juillet 2020. Ainsi, le loyer échu au 1^er mars n’est pas concerné par ces dispositions alors que le loyer échu au 1^er juillet l’est intégralement.

Pour tous les loyers dus avant le 12 mars 2020, le bailleur pourra donc librement mettre en œuvre les voies de droit pour obtenir leur règlement, solliciter des pénalités financières, intérêts de retards ou dommages-intérêts et le cas échéant mettre en œuvre la clause résolutoire.

c) Les baux concernés par ces dispositions :

Les baux commerciaux et professionnels sont concernés dès, lors que le locataire exerce dans le local une activité économique « particulièrement touchée par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation ».

Par extension, et bien que cela ne figure pas expressément dans les dispositions de l’ordonnance, ces dispositions s’appliquent également aux baux dérogatoires et aux conventions d’occupation précaire.

En revanche, les baux d’habitation de la loi du 6 juillet 1989 sont exclus de ces dispositions.

S’agissant des baux mixtes à usage d’habitation et commerciaux, ils sont considérés comme indivisibles et commerciaux pour le tout (Civ 3^ème 5 février 1971 : n°69-12.416) ; les dispositions de l’Ordonnance n°2020-316 ont donc vocation à s’appliquer.

2.- La suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 4 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures, modifié par l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 dispose que :

« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l’article 1er, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de cette période.

Cet article vise notamment à proroger les effets de la clause résolutoire visant à sanctionner l’inexécution du débiteur.

Dans la version initiale de l’ordonnance délais, un mécanisme « forfaitaire » était prévu : les astreintes et clauses produisaient leurs effets un mois après la fin de la période juridiquement protégée, soit le 24 juillet, si le débiteur ne s’était toujours pas exécuté ; un nouveau délai tampon d’un mois était ainsi laissé afin de tenir compte des difficultés de redémarrage de l’activité.

L’ordonnance modificative l’a remplacé par un mécanisme glissant plus subtil : la prise d’effet « est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période [la période juridiquement protégée], égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée ».

Exemple : Prenons l’exemple d’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 avril et devant en principe produire son effet le 12 mai. La date à laquelle l’obligation aurait dû être exécutée étant postérieure au 12 mars, les effets de la clause seront reportés d’une durée égale au temps écoulé entre le 12 avril et le 12 mai, ce report courant à compter de la fin de la période juridiquement protégée ; ainsi, la clause résolutoire ne pourra prendre effet qu’un mois après la fin de la période juridiquement protégée.

3.- L’application du droit commun des contrats :

En complément des dispositions exceptionnelles liées à l’état d’urgence sanitaire, il est possible de faire appel aux mécanismes de droit commun des contrats en cas de difficulté d’exécution du bail.

Sur l’exécution des obligations du contrat:

Dans le droit commun des baux, le bailleur est tenu de délivrer à son preneur un local conforme (article 1719 du code civil), et le preneur de payer le loyer (article 1728 du code civil).

En application des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre partie n’a pas ou ne va pas exécuter son obligation et que cette inexécution est suffisamment grave.

Certains auteurs tendent à considérer que la décision visant à interdire l’exploitation de certaines activités rend impossible l’exécution de l’obligation de délivrance par le bailleur et que ce manquement est suffisamment grave pour que le preneur oppose l’exception d’inexécution pour ne pas payer son loyer.

Il convient toutefois d’être prudent sur l’application d’un tel raisonnement qui devra être soumis à l’analyse des juges.

S’agissant de la force majeure (article 1218 du code civil):

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

Pour se prévaloir de la force majeure le débiteur doit rapporter la preuve :

Du caractère extérieur de l’évènement: cette condition ne pose pas de difficulté dès lors que le débiteur n’est pas à l’origine de l’épidémie.
Du caractère imprévisible de l’évènement au jour de la conclusion du contrat : si cette condition ne pose pas de difficulté pour les contrats antérieurs à la crise du COVID-19, la question peut se poser pour les contrats conclus après dès lors que l’évènement (état d’urgence sanitaire) n’était plus imprévisible. Dans ce cas, il conviendra de se poser la question de savoir à compter de quelle date l’évènement devenait prévisible pour les parties.
Du caractère irrésistible de l’évènement : cette condition est remplie pour l’événement « dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées » et qui « empêche l’exécution de son obligation par le débiteur » ; l’obligation doit donc être totalement impossible à exécuter et pas seulement plus difficile ou plus onéreuse.

Pour exemple, si la force majeure peut s’envisager dans le cas d’une activité faisant l’objet d’une interdiction d’exercice en application de l’arrêté du 14 mars 2020, elle sera plus difficile à soulever pour une activité exigeant simplement des mesures de restrictions.

Si la force majeure est reconnue, elle peut donner lieu, soit à la suspension du contrat si l’empêchement est temporaire, soit à la résolution du contrat si l’empêchement est définitif.

S’agissant de la révision du contrat pour imprévision (article 1195 du code civil):

« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. »

Cette disposition pourrait avoir vocation à s’appliquer à l’épidémie de Covid 19, imprévisible lors de la conclusion du contrat de bail et dont les conséquences en rendent l’exécution, et en particulier le paiement des loyers et des charges, excessivement onéreuses pour le preneur.

Cependant, le recours à cette notion suppose que le contrat de bail concerné ait été conclu ou renouvelé après le 1er octobre 2016.

En outre, cette disposition n’étant pas d’ordre public, il convient de s’assurer au préalable que les parties n’ont pas convenu d’exclure l’application de ce dispositif.

En application de ces dispositions, les parties peuvent convenir de modifier le contrat pour l’adapter à la nouvelle situation de fait.

A défaut d’accord, les parties peuvent convenir soit de résilier le contrat, soit de saisir le juge pour qu’il adapte le contrat.

Si enfin les parties ne parviennent pas à s’accorder sur les solutions précédentes, l’une des parties peut saisir le juge pour solliciter la résolution ou la révision du contrat.

Il doit cependant être précisé que tant que le juge ne s’est pas prononcé, les parties sont tenues d’appliquer le contrat dans toutes ses dispositions ; compte tenu du blocage partiel de l’activité judiciaire, l’intérêt de la mise en œuvre de ce dispositif apparaît donc relatif.

* * *

Face à une crise sanitaire d’une telle ampleur et face aux incertitudes sur l’évolution de l’activité en général, il paraît dès lors indispensable de privilégier le dialogue entre les parties et d’adapter la solution en fonction des situations spécifiques de chacun.

L’intérêt de la négociation réside également dans le fait que l’interprétation des dispositions exceptionnelles prises dans le cadre de la crise du COVID-19 par les juges ne sera pas connue avant plusieurs mois voire plusieurs années.

II. CONSEQUENCES SUR LES BAUX D’HABITATION

1.- L’absence d’incidence s’agissant du règlement du loyer par le locataire :

L’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 ne concerne que les loyers professionnels et baux commerciaux.

Ces dispositions ne sont donc pas applicables aux baux d’habitation.

Le locataire d’un bail d’habitation ne peut dès lors se prévaloir de ces dispositions pour suspendre le paiement de son loyer.

Durant cette période de confinement, les locataires restent donc tenus au paiement de leur loyer et des charges.

Il appartient alors au locataire qui ne parvient plus à régler son loyer en raison des circonstances actuelles de se rapprocher de son bailleur afin de négocier un échéancier.

2.- Les conséquences concernant la procédure d’expulsion du locataire :

La procédure d’expulsion est impactée par les mesures mises en œuvre par le gouvernement pour faire face à la situation sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19.

En premier lieu, pour les bailleurs qui disposent d’ores et déjà d’une décision de justice autorisant l’expulsion de leur locataire puisque la trêve hivernale a été reportée au 31 mai 2020 (Ordonnance n°2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale).

Aucun locataire ne pourra donc être expulsé de son logement avant cette date.

Durant cette même période, les fournisseurs ne peuvent pas couper l’électricité, le gaz ou le chauffage des personnes qui n’ont pas payé leurs factures.

En second lieu, pour les bailleurs qui souhaiteraient engager une procédure à l’encontre d’un locataire qui ne règle pas ses loyers.

3.- La suspension des effets de la clause résolutoire :

Cet article vise notamment à proroger les effets de la clause résolutoire visant à sanctionner l’inexécution du débiteur.

Exemple : Prenons l’exemple d’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mars et devant en principe produire son effet le 13 mai. La date à laquelle l’obligation aurait dû être exécutée étant postérieure au 12 mars, les effets de la clause seront reportés d’une durée égale au temps écoulé entre le 13 mars et le 13 mai, ce report courant à compter de la fin de la période juridiquement protégée ; ainsi, la clause résolutoire ne pourra prendre effet que deux mois après la fin de la période juridiquement protégée.

Outre cette difficulté juridique, les bailleurs devront faire face à une difficulté beaucoup plus pratique liée à la réduction de l’activité de certains huissiers et surtout au blocage partiel de l’activité judiciaire qui va nécessairement allonger les délais de traitement des dossiers.

4.- Les conséquences concernant les congés :

Si les congés peuvent toujours être délivrés par les bailleurs comme par les locataires, l’application des dispositions de l’ordonnance n°2020-306 engendrera des aménagements.

En application des dispositions de l’article 5 de cette ordonnance : « Lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article 1er, de deux mois après la fin de cette période »

La période visée est la période dite juridiquement protégée comprise entre le 12 mars et le délai d’un mois à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Si un congé est délivré par l’une ou l’autre des parties expire pendant la période juridiquement protégée, le préavis expirera deux mois après la fin de cette période.

D’autre part, si le bailleur, qui doit délivrer son congé 6 mois au moins avant la fin du bail, n’est pas en mesure de le faire, il pourra bénéficier de la prolongation des délais ; cependant, si le point de départ du congé est retardé, la durée du préavis restera identique aboutissant ainsi à une prorogation temporaire du contrat de bail.

Exemple : Prenons l’exemple d’un bail qui expire le 31 octobre 2020 ; si le bailleur n’a pas pu faire délivrer son congé avant le 30 avril 2020, il pourra néanmoins le faire jusqu’au 24 août 2020 (fin de la période juridiquement protégée soit 24 juin + 2 mois) mais le locataire bénéficiera toujours du préavis de 6 mois.

C’’est l’interprétation qui a ainsi été retenue par la Direction des affaires civiles et du sceau (DACS) dans une note du 7 avril 2020.